一个让你提前利用未来现金流的工具
来源：Paul哥的地产观
发布日期：2023-05-08 09:27:13
Paul哥的小白购房课（二）贷款资格篇
(资料图片仅供参考)
买房必须利用贷款杠杆。如果没有利用贷款杠杆，等自己认为攒够钱了才去买房的话，就很可能发现，房价早就涨上去了。
贷款其实就是一个可以利用未来现金流的工具。帮助我们解决当前购买大宗商品而资金不足的问题。
试想想：要买一套100万的房子，一下子拿出30万和100万，这能是一个概念吗？
所以，想要利用贷款，就得了解贷款。或者说，就得了解清楚自己所在城市的信贷政策，因为这个信贷政策决定着我们利用贷款杠杆的细则。
是的，贷款和购房一样，都是有信贷政策要求的。
在这里我们继续以深圳为例，整理一下相关的贷款政策。
深圳现行的信贷政策，是以贷款资格和住宅性质作为评估贷款的依据的。
一、贷款资格
〖家庭为单位〗
名下无房：
1.在全国范围内，既没有公积金贷款记录，也没有商业贷款记录，无论是普通住宅还是非普通住宅，一律可贷款七成；
2.在全国范围内，有过公积金贷款记录或商业贷款记录，普通住宅可贷款五成，非普通住宅可贷款六成。（有2笔或以上未结清记录，不予贷款）
名下已有一套住房：
普通住宅可贷款七成，非普通住宅可贷款八成。
名下已有两套或以上住房：
不予贷款
〖个人为单位〗
名下无房：
1.在全国范围内，既没有公积金贷款记录，也没有商业贷款记录，无论是普通住宅还是非普通住宅，一律可贷款七成；
2.在全国范围内，有过公积金贷款记录或商业贷款记录，普通住宅可贷款五成，非普通住宅可贷款六成（有一笔或以上未结清记录，不予贷款）
名下已有一套住房：
普通住宅可贷款七成，非普通住宅可贷款八成。
名下已有两套或以上住房：
不予贷款
二、住宅性质
贷款政策对住宅区分为：普通住宅和非普通住宅，具体界定标准如下：
1.房子所在小区的容积率小于1.0；
2.房子的建筑面积大于144㎡，或套内大于120㎡；
3.过户登记价大于750万。
以上任意一项达标，即视为非普通住宅，否则为普通住宅。
三、贷款限制
光了解信贷政策是不够的，因为除了信贷政策外，银行自身也有贷款要求。
都听说过吧，银行给住宅最长不超过30年的贷款年限。但这不意味着所有住宅的贷款都一样。因为银行还会根据土地使用年限和贷款人年龄做评估，最后再以两者之间的孰低者，作为最终贷款的依据。
一、土地使用年限：
贷款的年限<剩余的土地使用年限
简单理解：住宅的土地使用年限为70年。那么，一套41年楼龄的二手房，银行给予的最长贷款年限就不会超过30年。
二、贷款年龄限制
贷款人年龄+贷款年限<70
简单理解：银行对贷款人的年龄有要求，如果贷款人已经50岁，则银行给予最长的贷款年限不会超过20年。（不同银行间的限制会有所差异）
2023年，全国有部分城市对贷款人的年龄限制有所放宽，有80岁的，甚至还有90岁的，对于这部分数据，这里就先不作参考了。
看到这里，对于自己是否有贷款资格，能获得多少贷款支持，大致可以取得多长的贷款年限，读者们都应该比较清晰了吧？
关键词：
