产品力报告① | 建筑规划篇：规划强度下降，容积率走低，建筑形态转向高层+洋房/小高层-全球报资讯

第一篇：建筑规划趋向

ARCHITECTURAL PLANNING TRENDS

克而瑞湖南区域聚焦产品力建设与发展，已连续三年开展产品力测评工作。通过不断地摸索与总结，为更好的进行2023年及后期产品力工作，在湖南省房地产业协会的全面指导下，我们首次发布《产品力报告》。

【资料图】

洞察产品市场发展与未来趋势，捕捉客户需求动向，为行业回归产品本质添砖加瓦。

《产品力报告》由四部分组成，分别是建筑规划、户型设计、全装修配置、会所设置，将会分四篇文章进行分享。

建筑规划篇

★ （1）产品★

容积率、限高值走低，高层+洋房/小高层成为主流

从土地成交来看，2015-2022年，长沙六区一县容积率1.5以下退出，3.5以上的地块持续缩减，2.0-3.0占比放大。从近两年重点板块来看，容积率普遍在3.0及以下，低容积率成为主流。

容积率的走低是政策标准之下的大势所趋。2018年7月住建部发布《城市居住区规划设计标准》，新规明确规定住宅建筑限高80米/26层，高层住宅的容积率上限为3.1。长沙也出台了《长沙容积率管理技术规定》，将容积的强度分区管理。双管齐下，长沙规划强度明显下降，高层+别墅的高低配难度加大，高层+洋房/小高层的形态逐渐上位。

★（2）立面 ★

改善趋势下，高颜值、高品质外立面提升审美潮流

大周期轮动下，长沙住宅需求从刚需主导逐渐过渡到改善为主。随着人们对居住品质的要求提升，住宅产品外立面也开始呈现新的特征。

长沙对于住宅外立面的标准和提升，出台过相关政策和方案。2020年8月《长沙市城市和建筑景观风貌品质管控的有关规定（试行）》，2021年12月《长沙市既有建筑外立面整治三年行动工作方案》，均对住宅外立面的标准提出了要求。

而部分城市，如杭州，对于住宅外立面的建设标准甚至已经写到了拿地要求之中。长沙当下没有类似要求，但是鉴于改善时代的到来，拥有高颜值、高品质外立面的项目无疑将更胜一筹。未来，长沙土拍在外立面上或将提出明确要求。

★（3）风格 ★

打破同质化，特点鲜明的建筑风格受市场青睐

从整个大趋势来看，目前住宅市场整体对建筑风格的标准从几年前开始就已经有了明显的转变，立面的去装饰化，去风格化成为主流，当下建筑风格已经进入去同质化时代。

★（4）车库★

车库均衡优化，尺度、用材、细节多方位升级

传统观念里，车库往往只是作为楼盘的附属品。但随着 人们 对汽车出行的依赖程度与日俱增，车库已经摆脱了附属地位，成为体现人居品质的重要一环。 尤其是高端项目中， 车库打造 从 以往简单的设计和装饰开始转变为对细节的质感呈现。

（高端楼盘车库各项指标占比）

<高端楼盘定义：均价比值＞2.0的项目，均价比值=年项目销售均价/年度城市成交均价>

总体来说，对车库功能进行均衡优化的项目较少，大多停留在点式优化的阶段。未来车库升级可以从空间尺度、用材品质、灯光系统到智能化、定制细节多方面覆盖。

地产下半场，行业深度调整，房企需适应内外部环境的不断变化。提升产品力，坚持以产品“质”上为核心，修炼内功、坚持“长期主义”的发展观，是房企未来较长内不变的武器。

克而瑞湖南区域《产品力报告》第二章，将对“户型设计”进行全方位分析，敬请期待。

／End.

来源/克而瑞湖南

文章/宋熙晨

审核/刘芳

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